Verzicht auf Steuerbefreiung („Option“) bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken

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Was versteht man unter „Option“?

Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes haben gemäß §9 UStG die Möglichkeit bestimmte steuerfreie Umsätze als steuerpflichtig zu behandeln, wenn der Umsatz an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.  Der Unternehmer kann also zur Steuerpflicht „optieren“.

Bei welchen in §4 aufgeführten steuerfreien Umsätzen der Unternehmer optieren kann ist abschließend in §9 Abs. 1 aufgeführt.

Der §9 Abs. 1 nennt also folgende Voraussetzungen:

  1. Leistender ist Unternehmer
  2. Der Unternehmer führt einen der in §9 Abs. 1 aufgeführten steuerfreien Leistungen aus
  3. Der Leistungsempfänger ist Unternehmer
  4. Der Leistungsempfänger bezieht die Leistung für sein Unternehmen

Zusätzliche Voraussetzungen bei Umsätzen im zusammenhang mit Grundstücken:

Der §9 Abs. 2 regelt den Verzicht auf Steuerbefreiung bei den steuerfreien Umsätzen im Zusammenhang mit Grundstücken (§4 Nr. 9a, §4 Nr. 12a-c). Hierzu zählt die Vermietung und Verpachtug von Grundstücken.

Bei diesen Umsätzen kann die Option zur Steuerpflicht nur ausgeübt werden, wenn der Leistungsempfänger das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Somit ergibt sich bei der Prüfung, ob die Option möglich ist eine 5. Voraussetzung:

  1. Der Leistungsempfänger verwendet das Grundstück ausschließlich für Umsätze, die nicht vom Vorsteuerabzug ausschließen.

Warum überhaupt optieren?

Gerade bei der Vermietung und Verpachtung von Grundstücken kann es sinnvoll sein auf die Steuerbefreiung zu verzichten, weil dadurch der Vorsteuerabzug für Leistungen die für das Vermietungsobjekt bezogen werden ermöglicht wird. Vom Vorsteuerabzug sind nämlich Vorsteuerbeträge ausgeschlossen, die auf Leistungen entfallen, die für die Ausführung steuerfreier Umsätze bezogen werden.

Lässt ein Unternehmer also sein Vermietungsobjekt renovieren kann er die Vorsteuerbeträge aus den Handwerkerrechnungen nur dann vom Finanzamt als Erstattung einfordern, wenn er zuvor zur Steuerpflicht bei der Vermietung optiert hat.

Praxisbeispiel:

Unternehmer A vermietet sein vierstöckiges Gebäude an folgende Leistungsempfänger:

Die einzelnen Stockwerke sind hierbei als separate Wirtschaftsgüter anzusehen, somit wird die Möglichkeit zur Option für jedes Stockwerk einzeln geprüft.

Die Voraussetzungen 1. und .2 sind in jedem Fall erfüllt, da die Leistungen von einem Unternehmer erbracht werden und die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken (steuerfrei gem. §4 Nr. 12a) eine der in §9 Abs. 1 aufgeführten Leistungen ist. Die restlichen Voraussetzungen müssen für jedes stockwerk einzeln geprüft werden.

Erdgeschoss: Geschäftsräume eines Einzelhändlers

  • Voraussetzung 3.: erfüllt (Der Einzelhändler ist Unternehmer)
  • Voraussetzung 4.: erfüllt (Geschäftsräume -> Er bezieht die Leistung für sein Unternehmen)
  • Voraussetzung 5.: erfüllt (Der Einzelhändler führt keine Umsätze aus, die ihn vom Vorsteuerabzug ausschließen)

Der Unternehmer kann die Vermietung als steuerpflichtig behandeln!

Erster Stock: Praxis eines Humanmediziners

  • Voraussetzung 3.: erfüllt (Der Humanmediziner ist Unternehmer)
  • Voraussetzung 4.: erfüllt (Praxis -> Er bezieht die Leistung für sein Unternehmen)
  • Voraussetzung 5.: nicht erfüllt (Der Humanmediziner führt Umsätze aus, die ihn gem. §15 Abs. 2 Nr. 1 vom Vorsteuerabzug ausschließen: steuerfreie Umsätze gem. §4 Nr. 14a)

Der Unternehmer kann die Vermietung nicht als steuerpflichtig behandeln!

Zweiter Stock: Privatwohnung des Einzelhändlers

  • Voraussetzung 3.: erfüllt (Der Einzelhändler ist Unternehmer)
  • Voraussetzung 4.: nicht erfüllt (Privatwohnung-> Er bezieht die Leistung nicht für sein Unternehmen)
  • Voraussetzung 5.: muss nicht geprüft werden, da 4. Nicht erfüllt

Der Unternehmer kann die Vermietung nicht als steuerpflichtig behandeln!

Dritter Stock Privatwohnung Familie F

  • Voraussetzung 3.: nicht erfüllt (Die Familie bzw. die Familienmitglieder sind keine Unternehmer)
  • Voraussetzung 4.: muss nicht geprüft werden, da 3. Nicht erfüllt
  • Voraussetzung 5.: muss nicht geprüft werden, da 3. Nicht erfüllt

Der Unternehmer kann die Vermietung nicht als steuerpflichtig behandeln!

Ergebnis:

Der Unternehmer hat in diesem Beispiel also nur bei der Vermietung des Erdgeschosses die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren und vom Vorsteuerabzug gebrauch zu machen.

Würde eine größere Reparatur am Haus anfallen, die keinem Stockwerk direkt zugeordnet werden kann (z.B. Renovierung der Fassade), müsste zunächst bestimmt werden zu welchem Teil das gesamte Gebäude steuerpflichtig vermietet wird. Zu diesem Teil könnte der Unternehmer dann die auf die Reparatur entfallende Vorsteuer beim Finanzamt als Forderung geltend machen.